안녕하세요.

질문 주신 호스텔 용도변경 시 건축물 용도 분류 및 주택 인정 여부에 대해

아래와 같이 명확히 정리해드리겠습니다.

✅ 1. 현재 상황 요약

- 1가구 1주택 소유 중

- 별도로 근생건물(근린생활시설)을 보유

- 근생건물을 호스텔로 용도변경하면 주택으로 인정되는지 여부 문의

✅ 2. 호스텔의 건축법상 용도 분류

용도

세부유형

법적 분류

호스텔

숙박업, 외국인 대상 임시숙박 등

숙박시설 → 「제2종 근린생활시설 중 숙박업소, 또는 제1종 근생/기타시설일 수 있음

게스트하우스

실질적으로는 단독주택 활용 사례 많음

주택으로 인정되는 경우 있음

➡️ 호스텔은 ‘주택’이 아니라 ‘숙박시설’로 분류되며,

건축법상 주택 수로 포함되지 않습니다.

다만 지자체 조례/해석에 따라 예외 가능성은 있지만 일반적으로 주택 수 증가로 보지 않음.

✅ 3. 용도변경 시 실제 변경되는 용도

호스텔로 변경 시, 기존 근생건물은 보통 다음 중 하나로 바뀝니다:

변경 전

변경 후 (호스텔)

분류

비고

일반 근생

(사무소, 학원 등)

제2종 근생 - 숙박시설

숙박업 허용 구역에서 가능

위생·소방 등 요건 필요

➡️ ‘주택’으로 변경되는 게 아니라 숙박업소(근생)로 유지됩니다.

따라서 1가구 2주택 세금 등에는 영향이 없습니다.

✅ 4. 용도변경 허가 시 고려사항

호스텔로 용도변경을 하려면:

1. 토지 용도지역 확인

- 일반상업지역, 근린상업지역, 일부 주거지역 가능

- 1종전용주거지역 등은 불가

2. 건축물 용도변경 허가

- 건축사 설계 필요 (평면도, 용도도 제출)

3. 위생, 소방시설 요건 충족

- 각 방의 창문, 환기, 소화기, 감지기 등

4. 숙박업 신고

- 보건소 및 관할 행정기관에 숙박업 등록 필요

✅ 5. 참고: 게스트하우스 vs 호스텔 용도 차이

구분

게스트하우스

호스텔

법적 분류

주택일 가능성 존재 (단독주택 일부 사용)

숙박업소 (근생)

주소지 부여

O

X

세금상 주택 수 포함

O

X

허용 지역

일반주거지역 가능

일부 상업지역, 근생 가능 구역

위생 기준

비교적 간소

까다로움 (숙박업 기준 적용)

✅ 결론

호스텔 용도변경은 ‘주택’이 아닌 ‘숙박시설(근린생활시설)’로 변경됩니다.

1가구 2주택에는 해당되지 않으며, 주택 수 증가로 보지 않습니다.

용도변경은 지자체마다 세부기준이 다를 수 있으므로,

지역 건축과 또는 구청 건축허가과에서 사전 확인 필요합니다.

필요하시면

건축사 설계부터 용도변경 인허가 진행,

숙박업 등록 절차까지

국성부동산매니지먼트에서 전담해드릴 수 있으니 언제든 문의 주세요! 국성 부동산 매니지먼트

부동산 컨설팅, 세무, 법률, 설계, 시공, 건물 종합 관리, 부동산 중개 모든 과정을 한 곳에서 해결하는 부동산 전문가와 함께하는 국성 부동산 매니지먼트

ksmgt.co.kr